Offshore

Frodi immobiliari offshore

“Caveat emptor!”. La celebre massima dei latini, per tutti gli investitori nel settore immobiliare offshore dovrebbe essere il primo dei comandamenti: “Stia in guardia il compratore!”

Quali sono i migliori polli per un truffatore nel settore immobiliare? Senza dubbio gli investitori stranieri e gli espatriati.

Non conoscono bene la lingua locale, tantomeno la giurisdizione e non conoscono nessuno del posto che li possa avvisare che la persona con cui stanno trattando un affare è in realtà un truffatore. Uno dei maggiori pericoli degli investimenti internazionali è proprio questo, e per questa ragione a molti intermediari non piace affatto parlarne.

Le frodi immobiliari sono all’ordine del giorno ed esistono ovunque.

In Spagna, tra il 1990 e i primi anni 2000, era particolarmente diffusa l’abitudine da parte degli operatori del settore di acquistare proprietà che i funzionari del governo avevano illegalmente trasformato in residenziali, in cambio di grosse tangenti.

Erano gli anni del boom immobiliare e nessuno sembrava fare caso alla questione. Gli operatori vendevano case agli espatriati più in fretta di quanto le case venivano costruite.

Il sistema era semplice: licenze edilizie in cambio di denaro

Il risultato è che oggi in Spagna ci sono più di un milione di proprietà illegali, di proprietà di circa 800.000 espatriati. E le autorità spagnole hanno promesso di demolire queste abitazioni illegali, in particolare quelle costruite negli spazi verdi riservati all’accesso alle spiagge o dentro i parchi. Secondo la legge spagnola, i proprietari saranno costretti a pagare il costo della demolizione. Inoltre, potranno essere soggetti a sanzioni penali per la costruzione abusiva su terreni non assegnati regolarmente all’edilizia abitativa.

Marbella, sulla costa meridionale spagnola nella provincia di Andalusia, è stato l’epicentro di questo fenomeno. Nel 2013, un tribunale ha condannato l’ex responsabile della pianificazione urbanistica, ad una pena detentiva di 11 anni e lo ha multato per 300 milioni di euro per aver accettato tangenti. Due ex sindaci sono stati arrestati insieme a più di 50 persone. Il sistema era semplice: licenze edilizie in cambio di denaro. Adesso migliaia di abitazioni sono in lista per la demolizione.

Un altro caso simile, per quanto riguarda l’epilogo, è successo a Zurgena (Spagna), dove il consiglio comunale ha dato i permessi di costruzione violando le leggi urbanistiche stabilite da un’autorità regionale. Adesso, le case costruite illegalmente vengono demolite una per una.

È abbastanza comune per i truffatori vendere immobili che neppure possiedono

Soltanto una buona due diligence (“L’importanza della due-diligence per un investitore“) può scoprire se un investimento finirà male come in questi casi. Naturalmente è assai difficile che una due diligence possa fare luce su illegalità diffuse, ma questo non significa che non si debba provare, soprattutto quando la posta in gioco è alta.

Molti espatriati hanno raccolto i risparmi di una vita e li hanno investiti in una nuova casa in un paese straniero, così come successo in Spagna.

Tuttavia, quando si acquistano degli immobili in un paese straniero, è un errore supporre che ciò che si conosce del mercato immobiliare nel proprio paese valga anche nel resto del mondo.

Inoltre, è abbastanza comune per i truffatori vendere immobili che neppure possiedono. In tal caso, anche a distanza di anni,  il legittimo proprietario può presentare una querela per reclamare la sua proprietà.

Prima di acquistare qualsiasi proprietà al di fuori dal proprio paese, è saggio avere una consulenza indipendente da un avvocato con esperienza in diritto immobiliare nel paese prescelto. Questo avvocato dovrebbe indagare a fondo sulla proprietà: innanzitutto che il venditore abbia davvero i titoli per vendere e che la proprietà sia legalmente qualificata per la sua destinazione d’uso.


Ciò diventa ancora più importante se si sta costruendo una nuova casa. Naturalmente, una casa in un quartiere esistente da molti anni, può essere una garanzia in più, soprattutto se non avete familiarità con la zona.

Come in molti altri casi, soprattutto quando si tratta di fare investimenti offshore, la prudenza non è mai troppa.

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