Salve a tutti i lettori di MetalliRari! Oggi voglio affrontare un tema abbastanza tecnico e su cui più di una volta mi sono state fatte domande. Oggi vi parlo di immobili e della procedura per entrare in possesso di una unita immobiliare in Thailandia.
Questa vuole essere una piccola guida all’acquisto e metterò quindi da parte ogni considerazione su quelli che sono le dinamiche di prezzi e l’andamento del mercato immobiliare thailandese e quanto sia conveniente o meno affrontare un investimento del genere in questa nazione. Dedicherò a questo tipo di considerazioni, su cui comunque trovate numerose esperienze ed opinioni in rete specialmente in lingua inglese, un apposito articolo.
La cosa più facile per avere la piena proprietà di un immobile in Thailandia per uno straniero è quello di acquistare un appartamento in un condominio, in questo modo infatti potete averne il 100% della proprietà. Vige infatti il divieto di acquisto per quelli che sono i terreni. Per questo tipo di operazioni la legge a cui si fa riferimento è la Condominium Act (no.3) B.E 2542.
Uno straniero può avere la piena proprietà di un appartamento, quindi con diritto di affittarla o rivenderla successivamente, laddove rientri in quella che è formalmente detta “farang quote” (farang sta per straniero) che è pari al 49% del totale delle unità immobiliari del palazzo ovvero un costruttore può vendere al massimo la metà meno uno degli appartamenti disponibili a non cittadini thai. Questo tipo di appartamenti sono spesso anche detti “freehold” ovvero intestabili sia a thai che non thai. Vi ricordo che per gli stranieri non e’ possibile acquistare terreni in Thailandia.
Il primo passo per l’acquisto di un appartamento è ovviamente quello di individuare l’unità immobiliare di vostro gradimento o interesse. Il mercato immobiliare in Thailandia, ed in special modo a Bangkok luogo dal quale vi scrivo, è vasto e variegato con una forbice di prezzi incredibile. Come detto in apertura queste sono considerazioni che affronterò in un successivo articolo ma vi posso dire che la soluzione migliore, secondo il mio punto di vista, è quella di acquistare un appartamento di nuova realizzazione direttamente da una società di costruzioni e meglio ancora se quest’ultima è solida, conosciuta e con all’attivo già altri progetti terminati.
Una volta che avete trovato la casa da acquistare dovete seguire una precisa procedura:
- Deposito – dovete stipulare un contratto di acquisto con la società versando una caparra che in genere è del 10/15% del costo totale ed impegnarvi a saldare il tutto nelle successive 2/4 settimane. Questi due dati sono comunque oggetto di trattativa in genere all’aumentare del deposito si allunga la tempistica del saldo. E’ importante sottolineare che il deposito che versate non è rimborsabile quindi se per qualche vostro impedimento o cambio di idea dovete rinunciare perderete la somma versata. Per stipulare questo contratto avete bisogno semplicemente, oltre che della somma per il deposito, di una copia del vostro passaporto. Il legale rappresentante della controparte anche deve consegnarvi la copia del proprio documento di identità e copia del titolo di proprietà dell’immobile. Entrambi le parti devono avere una copia del contratto con le firme in originale.
- Saldo – Seguendo le disposizioni del condominium act per far si che l’appartamento venga intestato a nome di un non-thai l’acquirente deve far provenire tramite trasferimento bancario la somma necessaria per il saldo. La somma per il saldo deve essere trasferita in valuta estera sarà la banca ricevente a tramutarla in valuta locale (baht). Potete trasferirla su un c/c thailandese intestato a voi stessi e che magari avete precedentemente aperto oppure sul conto bancario del venditore. In entrambi i casi dovete riportare sulla causale del trasferimento una esatta dicitura che é la seguente: “To purchase a condominium unit No ……… at ………. Condominium”. Usate esattamente queste parole per evitare errate interpretazioni da parte del Department of Land (l’ente che si occupa delle proprietà immobiliari e degli atti di vendita). In Thailandia si usa la parola condominium per identificare un appartamento non usate quindi la dicitura “apartment”. A questo punto la banca deve emettere un documento detto Foreign Exchange Transaction che certifica che quei fondi sono per l’acquisto dell’immobile. Se avete trasferito la somma su un conto corrente locale intestato a voi stessi, oltre al Foreign Exchange Transaction, dovrete essere muniti di assegno pari alla somma trasferita la quale deve essere comprensiva delle tasse richieste per effettuare il passaggio di proprietà (ne parlo tra poche righe). Se invece avete trasferito il saldo direttamente al venditore sarà quest’ultimo a doversi procurare il Foreign Exchange Transaction chiedendolo alla propria banca. Nel caso ci sia una leggera discrepanza dovuta alla variazione del tasso di cambio si aggiusterrano le cifre in fase di stipula. Il passaggio di proprietà avviene direttamente presso gli uffici di zona del Department of Land (831 sportelli che coprono tutto il territorio nazionale).
- Tasse – Ogni compravendita immobiliare é soggetta al pagamento di imposte che variano in base a chi é il venditore (costruttore, privato o altra persona giuridica che non sia il costruttore) ed ad altri parametri. In tutti i casi avrete sicuramente la Ownership Trasfer Fee pari al 2% del valore dichiarato. A questi dovete aggiungere una delle due tasse, Duty stamps fee o la Specific business tax, che variano da un minimo dello 0,5% ad un massimo del 3,3% (del valore dichiarato) sulla base di quanto tempo l’immobile è rimasto di proprietà del venditore e se l’appartamento è stato o meno adibito ad abitazione principale. Diventa difficile spiegarlo, ma in rete c’è un calcolatore delle tasse dovute che trovate all’indirizzo www.acuterealty.com e che vi può dare un’idea. In tutti i casi é meglio che chiariate questo punto con il venditore prima di firmare il contratto di acquisto anche per fare l’operazione di trasferimento fondi con la cifra giusta.
- Mutuo fondiario – In genere non vengono erogati mutui a stranieri ma in presenza di determinati requisiti potreste riuscire ad ottenerlo. Quella del prestito fondiario é una pratica forse più difficile dell’acquisto stesso dell’immobile in tutti i casi se volete provare dovete avere un partner thailandese (moglie o marito) che vi faccia da garante, e su cui avete totale fiducia, ed ovviamente delle prove di reddito tali da permettervi di affrontare la restituzione del prestito stesso. In tutti i casi il massimo periodo ammesso per la restituzione del mutuo per un appartamento intestato ad uno straniero e’ di 7 anni e per gli interessi aspettatevi una richiesta di un tasso del 6/7% annuo.
Quella che vi ho descritto è la procedura standard e totalmente legale per entrare in possesso di un immobile sul territorio thailandese da parte di uno straniero ed è valida per l’acquisto di appartamenti. Oltre a queste esistono altre soluzioni un poco più fantasiose e non sempre del tutto rispettose dei parametri di legge che spesso vengono usate per aggirare il divieto di acquisto di terreni e ville. Io non me la sento di consigliarvele ma so che ci sono molti che optano per queste soluzioni, magari ve le elenco in un prossimo articolo…
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